根据房改房的性质和所属单位的不同，房改房的转化情况也有所不同。一种情况是，部分房改房无法转化为商品房，例如部队、保密单位和教育部直属高校的房改房，由于特殊性质，不能上市交易，因此也无法转化为商品房。另一种情况是，房改房可以取得房屋产权所有证，并按照规定付清房款、支付公摊面积价款和缴纳完国有土地使用权出让金，这时房产就可以自由上市交易，也就成了商品房。

　　房改房具有以下特点：首先，购房主体的特定性，即购买房改房的人群受到限制，一般只限于售房单位的职工。其次，购房的限定性，公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购买为前提，且每个家庭只能享受一次购买的机会。再次，房价的福利性和优惠性，房改房具有福利补助性和政策优惠性的双重属性，价格不由市场供求关系决定，售房单位以低价出售给原居住职工和具备分房条件的职工，并且还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。蕞后，产权的制约性，即产权的行使受原单位一定程度的限制，一般要在住用若干年后才可出售。

　　房改房转化为商品房需要经过一系列的程序。首先，购买人需要取得房屋产权所有证，并按照规定付清房款、支付公摊面积价款和缴纳国有土地使用权出让金。然后，购买人可以将房产自由上市交易，成为商品房。在房改房转化为商品房的过程中，购买人需要遵守相关规定，如住用一定年限后才能出售。

　　房改房的土地使用权是以划拨的方式取得的，购买人在购买房改房时并未缴纳土地出让金。但是，在房改房上市出售时，无论是以成本价还是标准价购买的房改房都需要按规定缴纳土地出让金。

　　房改房转化为商品房的过程需要购买人按照规定办理相关手续，并遵守相关规定。房改房具有特定的购买主体和限定性，同时享受价格福利和政策优惠。购买人需要注意房改房的产权制约性和土地使用权的缴纳问题。通过合法程序，房改房可以转化为商品房，实现自由上市交易。

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