[摘要] 环京楼市惨遭“膝斩”， 香河富力新城单价8000多元还送车位，跟四年前的高点25000元对比跌幅达到65%!而香河跌幅不是环京蕞惨的，永清的跌幅72%高居头部位。

　　环京楼市惨遭“膝斩”，香河富力新城单价8000多元还送车位，跟四年前的高点25000元对比跌幅达到65%!而香河跌幅不是环京蕞惨的，永清的跌幅72%高居位。

　　一半是海水一半是火焰，背后折射的就是楼市自住和投资的严重分化。

　　北京二手房的主力基本都是自住和改善需求，尤其是换房需求，一买一卖带动两套的成交量。这就是二手房成交量稳步提升的原因。

　　在北京换房需求带动刚性需求而稳定了房价的同时，环京楼市正好相反。环京几乎都是投机性购房，刚需很少。环京购房者买房的目的就是预期涨价后卖掉，于是带来的就是追涨杀跌引发的房价大起大落。

　　而香河富力新城推出8000多的特价房，也是开发商迫于资金压力，只能拿出低于二手房的价格才能吸引购房者。但是，这个价格必然会引发其他开发商的连锁跟进，而对于投机性需求，基本都是追涨杀跌的，尤其二手房业主就会不计成本带来恐慌性卖出。

　　香河房价走势基本代表了环京楼市的缩影。那么，8000单价的香河算不算底部呐。或者说，还会不会继续下跌呐。

　　投机者的追涨杀跌带来的恐慌性是无法预测底部的，这点就像股市中的银行股，股价远远低于国际标准，但是仍然很多人卖出。于是我在别人恐慌性中买进了建设银行，不仅能能享受每年5%的分红，还在股价波动中带来低买高卖的。而每年5%的分红就是保证安全的护身符。

　　投资市场的逻辑就是“涨时看势，跌时看质”。其中势就是追涨的人对于未来成长性的预期胆量。质就是分红带来的安全边际。

　　安全边际对于楼市来讲，就是租金，也就是股市中的分红。

　　股票的5%的分红超过中大银行理财平均4%的，跟小银行的理财相近。所以买分红5%的银行股，带来的投资逻辑就是把钱存银行不去买银行股，所以我们看到银行股近期在股市大幅回调的时候，反而逆势上涨。比如建设银行四个月前我在6.3元买进，现在7.16元。

　　环京楼市的暴跌，根本原因就是租金很低甚至租不出去。我们知道，房价就是人口流入的预期值，而租金就是人口流入的真实值。当真实值低于预期值的时候，暴跌就在所难免。

　　此时，环京房价哪里是底，当问是不是底的时候，这个时候基本就把成长性忽略不计，而只看质了，这个质就是租金。

　　香河的一套两居室年净租金平均15000元，对应5%的房价就是总价30万。而30万以上的部分就属于成长性溢价。用所有权跟使用权分离原理，其中质就是使用权，成长性就是所有权。

　　以我们成交的北京石景山区西山峻景两室总价300万，其中七十年所有权价格是150万，七十年使用权价格是150万，对应的150万使用权价值就是质，而150万所有权价值就是成长性溢价。再确切说，成长性溢价占了总房价的一半。

　　香河富力新城8000多元的房价，对应两居室总价七八十万总价，其中30万的七十年使用权价值，对应60万的总价。所以不算真正底部，但也算接近底部。

　　对于炒房的人，可以在二手房里面寻找低于60万的，因为一定会出现着急卖出的，因为投机购房里面蕞不缺少的就是恐慌性卖出。

　　对于刚需自住的人，蕞害怕房价继续下跌，这个时候就可以购买七十年使用权，30万就可以买到两居室七十年使用权，还能拿到不动产房本，跟所有权房本一样，都是在不动产登记中心办理。

　　这不，昨天富力新城爆出8000元特价房以后，0元置业群里就出来了一套香河总价30万，不需要购房资质的七十年使用权两居室，引发刚需购房者的热情。

　　单价不到3800元，出售北三县北京景山学校分校两居室七十年居住权

　　廊坊市香河县京哈高速香河东出口五百米大爱城项目，距离北京国贸五十公里，70年住宅立项，二十一层的十层，建筑面积79㎡，户型:两室一厅一卫一厨双卧室朝南，两梯四户，目前毛坯状态，当前市场参考出售价格70多万。

　　仅仅30万，业主出售七十年居住权，单价不到3800元。

　　大爱城是环京区域拥有国家名校（已开学）、三级医院（已封顶）、养老中心（已开业）的住宅项目。

　　上述住宅房产仅仅需要30万总价，就可以获得七十年居住权，拿到七十年不动产居住权房本。本小区是北京景山学校香河分校学区，学校已开学三年。

　　小区自建大爱书院五万平米养老中心，内部设施豪华，已接纳数百名北京老人正在颐养晚年。今年正式纳入北京养老对接中心，北京西城区老人入住享受北京市养老专项补贴。

　　小区自带十万平米三级医院，目前项目已封顶，明年十月试营业。该医院以老年医疗为核心。

　　上述两居室，购房人不需要购房资格，不需要落户和当地社保。居住权人跟所有权人签署70年居住权设立合同可以转租，在香河县不动产登记中心做七十年居住权备案登记。居住权人拿中华人民共和国不动产居住权登记证明（下图）。

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